Immobilien bei Investoren gefragter denn je Quelle: iStock

Immobilien – wertstabil und ertragssicher

Autor: Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer Universal-Investment

In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien gefragter denn je bei den Investoren. Sie setzen dabei vor allem auf den Heimatmarkt und schichten aktiver als früher um. Immobilien stellen allerdings anspruchsvolle Anforderungen an KVGs und Asset Manager. Universal-Investment stellt aktuelle Entwicklungen vor und zeigt, worauf es beim Immobilieninvestment ankommt.

Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer Universal-Investment

Der im letzten Oktober verkündete Deal liegt im Trend: Die Bayerische Versorgungskammer (BVK) als größter institutioneller Investor in Deutschland legt mit Universal-Investment zwei Immobilien-Umbrella-Fonds mit einem geplanten Investmentvolumen von 3,6 Milliarden Euro auf. In beiden als Luxemburger AIFs strukturierten Umbrella-Fonds sind Administration und Asset Management getrennt, sie umfassen insgesamt sieben Teilfonds, in denen spezialisierte Immobilien-Asset-Manager fokussierte Strategien umsetzen.

Aufgrund von Niedrig- bis Negativzinsen bei Anleihen und risikoarmen Liquiditätsanlagen haben viele institutionelle Investoren wenig Spielraum bei klassischen Investmentlösungen. Deshalb rücken Immobilienanlagen über regulierte Investmentvehikel verstärkter in den Fokus von Großanlegern. Immobilien gelten als relativ wertstabile und ertragsstarke Anlage, wie eine Umfrage unter Teilnehmern des Zukunftsforums von Universal-Investment im Oktober 2016 nochmals unterstrichen hat: Auf die Frage, in welche „alternative Investments“ sie in den kommenden 24 Monaten investieren würden, nannten die Befragten Immobilien am zweithäufigsten hinter der Asset-Klasse Loans/Private Debt. Auf der Plattform von Universal-Investment machen Immobilien inzwischen über sieben Milliarden Euro aus, der kombinierte Anteil von Real Assets und Immobilien ist damit seit Anfang 2012 von weniger als einem Prozent auf deutlich über zehn Prozent gestiegen. Auch eine Statistik des deutschen Fondsverbandes BVI weist aus, dass Immobilieninvestments über regulierte Vehikel gerade bei institutionellen Investoren gefragter denn je sind: Von Juli 2013 bis Juli 2016 erhöhte sich das Volumen der Immobilienspezialfonds um 54,2 Prozent, Immobilienpublikumsfonds legten hingegen um 6,9 Prozent zu.

Investoren erwarten größtmögliche regulatorische Flexibilität

Alexander Tannenbaum ,
Geschäftsführer, Universal-Investment

Neben Immobilienspezialfonds werden zunehmend neue, nach Investmentrecht regulierte Produkte genutzt, etwa die Investment-KG, die Luxemburger Kommanditgesellschaft SCS oder der Reserved Alternative Investment Fund (RAIF). Das regulierte Fondsuniversum erweitert sich damit, unregulierte Investmentfonds sind größtenteils nicht mehr zulässig oder zu vertreiben. Auf welche Vehikel die Wahl auch fällt: Investoren sollten darauf achten, dass die Struktur des Fonds zu ihrer eigenen Struktur und zum individuellen Anlageziel passt. Diese Abwägung erfordert
immer größere Kompetenzen bei KVGs und Verwahrstellen, denn Investoren erwarten eine größtmögliche regulatorische Flexibilität in Deutschland oder Luxemburg und eine sichere Produktregulierung. Gleichzeitig soll die Struktur aber administrativ regelbar bleiben und kosteneffizient sein.

Masterfonds bieten mehr Flexibilität und Transparenz

Die gewachsenen Anforderungen an Flexibilität, Sicherheit und Effizienz sorgen dafür, dass sich das bei Wertpapieren seit den 1990ern erfolgreich etablierte Prinzip der Master-KVG auch in der Immobilienwelt nach und nach durchsetzt. Rund 73 Prozent der Wertpapierfonds werden heute bereits über Master-KVG-Lösungen gemanagt, eine deutlich steigende Tendenz ist bei Immobilienmandaten ebenfalls zu verzeichnen. Anlegern bringt dies eine Reihe von Vorteilen.

Nicht jeder Administrator glänzt beim Asset Management, und ein guter Asset Manager ist nicht automatisch ein guter Administrator. Deshalb ist eine Arbeitsteilung sinnvoll: Auf Basis einer Master-Kapitalverwaltungsgesellschaft bringen die jeweiligen Partner ihre Kernkompetenzen ein. Bei der Master-KVG sind dies die Fondsverwaltungsleistungen, die investmentrechtliche Treuhandund Kontrollfunktion und die Strukturierung, Auflage und Administration der Spezialfonds inklusive des Risiko- Controlling, der Fondsbuchhaltung und der wichtigen Reportingdienstleistungen.

Spezialisten statt Generalisten

Asset Manager können sich im Masterfonds-Modell ganz auf ihre Kernkompetenz konzentrieren: die Suche, Akquisition und Verwaltung der interessantesten Anlageobjekte. Darüber hinaus steigt die Flexibilität bei der Managerauswahl nach dem Best-in-Class-Prinzip, denn nicht der Asset Manager ist beim Masterfonds zivilrechtlicher Eigentümer einer Immobilie, sondern die Master-KVG. So können Asset Manager ausgetauscht werden, ohne dass steuerliche Auswirkungen gegeben sind. Im Zuge des Master-KVG-Prinzips wird es zudem für ausländische Asset Manager einfacher, ihre Expertise deutschen Anlegern zugänglich zu machen, weil sie nicht aufwendig eine eigene KVG aufbauen müssen.

Transparenz und Effizienz

Master-KVG-Lösungen ermöglichen ein einheitliches und zentrales Reporting. Durch reale oder virtuelle Bündelung von Informationen erhalten Anleger einen detaillierten Überblick über alle Asset Manager und Anlageklassen hinweg, ohne Bestände bei unterschiedlichen KVGs abfragen zu müssen. Zusätzlich können Reporting-Tools einer Master-KVG versteckte Risiken aufdecken und eine Risikosteuerung in Form eines Overlay Managements über alle Anlagen und Fonds hinweg ermöglichen. Die Master-KVG fungiert außerdem als Regulierungsplattform und übernimmt für Investoren gesetzliche Melde- und Reportinganforderungen oder Reporting für Solvency II.

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Die Aufteilung zwischen Asset Manager und Administrator macht die echten Kosten für beide Bausteine transparenter. Generalisten, also KVGs die Administration und Asset Management aus einer Hand liefern, verrechnen hingegen oftmals viele Leistungen in einem Preis, so dass die Kosten für die individuellen Bausteine nicht ersichtlich werden. Rechnet man alle offenen und versteckten Kosten zusammen, können beide Varianten nahe beieinander liegen, wobei die höhere Effizienz, Transparenz und Kontrolle aufseiten des Master-KVGPrinzips liegen und damit auch für diesen Ansatz sprechen.

Buy-and-hold-Ansatz ist kein Standard mehr

Die gewachsene Bedeutung der Flexibilität bei der Immobilienanlage zeigt sich auch deutlich im Anlageverhalten institutioneller Investoren. Dies belegt eine Analyse von Universal-Investment, bei der die Immobilienportfolien von Kunden mit einem Gesamtvolumen von rund 6,5 Milliarden Euro für die letzten drei Jahre auf Einzelimmobilienebene untersucht und detailliert ausgewertet wurden (Stand: 30. September 2016).

Die wichtigste Erkenntnis: Institutionelle Immobilieninvestoren sind weit aktiver im strategischen Portfoliomanagement als bisher angenommen. Trotz oder gerade wegen des Performance-Drucks werden verstärkt Rendite-Optimierungen bei den Immobilienbestandsportfolien vorgenommen. Zwar sind einige Veränderungen im Zeitreihenvergleich auch auf Neuinvestitionen zurückzuführen, aber Verkäufe, Umschichtungen und damit eine aktive Gestaltung spielen eine immer größere Rolle.


Bei Neuinvestitionen stehen Investoren vor der Herausforderung, solide Immobilien mit gutem Cashflow beziehungsweise guter Gesamtrendite zu finden. Damit steigt der Anlagedruck. Die laufende Optimierung der Allokation gehört aber zu einer langfristig erfolgreichen Immobilieninvestition in einem von Wettbewerb geprägten Umfeld. Dieser Spagat gelingt den institutionellen Investoren zusammen mit den
Dienstleistern ihrer Wahl offenbar mit steigendem Erfolg.

Büroimmobilien verlieren an Gewicht, Fachmarktzentren sind gefragter

Die Auswertung von Universal-Investment legt nahe, dass weniger rentierliche Immobilien veräußert und in lukrativere Standorte umgeschichtet werden. Speziell die Veränderungen bei Handelsimmobilien zeigen, dass Institutionelle vermehrt aktuelle Trends und Marktentwicklungen aufgreifen. Büroimmobilien lagen im Mai 2014 mit einem Anteil von 41 Prozent noch klar an der Spitze, per Ende September 2016 sank ihr Anteil auf nur noch 28 Prozent. Weniger gefragt sind auch Shopping-Center mit Büroanteil, deren Anteil von 27 Prozent auf 14 Prozent zurückging. Deutlich ausgebaut dagegen wurde das Engagement bei Wohnimmobilien, deren Anteil im Mai 2014 bei sechs Prozent lag, inzwischen aber auf 18 Prozent gestiegen ist. Auch Fachmarktzentren stiegen in der Gunst der institutionellen Investoren; sie erweiterten den Volumenanteil von 18 Prozent auf 24 Prozent.

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Quelle: Universal-Investment

Deutschlandanteil weiter stark, Zurückhaltung bei Asien

Auch die deutlichen Verschiebungen bei der regionalen Allokation zeigen, dass Einschätzungen über die zukünftigen Entwicklungen regionaler Immobilienmärkte stärker berücksichtigt werden.

Erste Wahl bleiben Immobilien in Deutschland, die nach wie vor knapp die Hälfte der Gesamtportfolien ausmachen. In Bezug auf Asien zeigt sich dagegen eine überraschende Entwicklung: Obwohl der Ferne Osten allgemein als wichtiger Zukunftsmarkt gilt, reduzierten die Immobilienanleger ihr Engagement dort von ehemals 15 Prozent auf inzwischen nur noch sechs Prozent. Offenbar schrecken die zum Teil wirtschaftlich volatileren Märkte mit einem höheren risiko Institutionelle ab, die sich stattdessen stärker auf den derzeit attraktiven Heimatmarkt und auf vergleichsweise stabile internationale Immobilienmärkte konzentrieren. Der Anteil Europas in den Portfolien stieg von 15 Prozent auf 24 Prozent, Nordamerika legte leicht von 13 Prozent auf 15 Prozent zu. 

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Quelle: Universal-Investment

Drei Fragen an: Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer Universal-Investment

Universal-Investment: Herr Tannenbaum, welche Vorteile bietet Universal-Investment mit ihrer Immobilienplattform für institutionelle Investoren?

Alexander Tannenbaum: Wir bieten Lösungen für alle Bedürfnisse von Anlegern und Asset Managern. Zum Beispiel die Einbindung aller Immobilien in eine Portfolioplattform mit Durchschau des Investors bis auf die Immobilienebene, ein aggregiertes Reporting, einheitliche Bewertungsbetreuung, Strukturierungskontrolle und Monitoring sowie professionelles Risikomanagement. Außerdem können Konsolidierungspflichten beim Investor vermieden werden, der Manageraustausch und eventuelle Objektverlagerungen sind oftmals steuerneutral möglich. Im Miteigentumsmodell ist grundsätzlich auch eine grunderwerbsteuerneutrale Einbringung von Immobilien unter genauer Prüfung möglich. Schließlich kann der Investor mit uns seine Managementkapazitäten für die Betreuung eigener Immobilieninvestitionen deutlich reduzieren.

Universal-Investment: Wo steht das Unternehmen heute im Immobilienbereich?

Alexander Tannenbaum: Aktuell haben wir mit über 30 angebundenen internationalen Asset Managern bereits rund 550 Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von mehr als sieben Milliarden Euro erworben, für 39 bereits aufgelegte Immobilienfonds nach deutschem oder luxemburgischen Recht und 17 Immobiliensegmenten von Spezialfonds. Damit haben wir quasi aus dem Stand einen Marktanteil von rund zehn Prozent erreicht. Unsere Kapitalzusagen liegen bei etwa elf Milliarden Euro, die Kapitalabrufe bei 4,6 Milliarden Euro. Für bestehende Masterfonds wurden zudem bislang nationale und internationale Erwerbe von Beteiligungen und offenen Immobilien-Zielfonds in Höhe von mehr als 800 Millionen Euro getätigt. Diese Erwerbe bestätigen, was unsere Analysen des Anlegerverhaltens bereits nachgewiesen haben: Institutionelle Investoren werden sowohl im Immobilienbereich insgesamt aktiver als auch bei der Allokation: in Bezug auf die regionale sowie sektorale Gewichtung und das Management der Objekte.

Universal-Investment: Was sind Ihre Ziele?

Alexander Tannenbaum: Mittelfristig streben wir einen zweistelligen Anteil im wachsenden Markt institutioneller Immobilienanlagen an. In zehn Jahren soll zudem das Immobilien-Bruttofondsvermögen einen Anteil von etwa zehn Prozent an unseren Assets under Administration ausmachen. Schließlich wollen wir Marktführer für Administration sein – unabhängig von der Anlageklasse.

Autor: Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer Universal-Investment
Erscheinungsdatum: 17.02.2017