Gute Renditeaussichten in Asien, insbesondere auf dem chinesischen Festland. Foto: yongyuan Quelle: iStock

Immobilientrends: Internationalisierung schafft Renditechancen

Autor: Dr. Thomas Beyerle und Marcos J. Joos

Auskömmliche Renditen finden Immobilienanleger inzwischen oft nur noch im Ausland – ob in Zentral- und Osteuropa oder in Asien. Weil es deutschen Investoren in fernen Ländern aber meist an Marktzugang und lokaler Kenntnis fehlt, bietet sich die Immobilien-Master-KVG als Lösung an.

Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research, Catella Property Valuation Quelle: Catella Property Valuation

Die globale Finanzkrise hat die Welt verändert – auch bei Immobilieninvestments. Vor der Lehman-Pleite 2008 suchten hiesige Investoren nach maximaler globaler Diversifikation, über Länder, Segmente und Objekte hinweg. „Nach Lehman mussten Investoren verstärkt Risikovorsorge treffen, sie sind defensiv geworden und suchten vor allem sichere Assets“, erläutert Dr. Thomas Beyerle, Research-Leiter beim Immobilienberater und Asset Manager Catella Property Valuation.

Wenn deutsche Investoren noch Diversifikation für ihr Immobilienportfolio suchten, dann lag der Fokus bislang auf Europa und vor allem auf Deutschland. „Wer dort bisher nur Büroimmobilien hatte und diversifizieren wollte, ging in den Wohnbereich oder in Nischen wie Co-Working, Studenten- oder Serviced Apartments“, sagt Beyerle, „dort liegen die Renditen noch leicht über klassischen Basisverzinsungen von drei bis vier Prozent.“

In Deutschland aber wurden und werden zu wenig Immobilien gebaut, so dass eine Überliquidität entstand: Anlagegelder sind vorhanden, doch Anlageobjekte fehlen. Nicht nur für Anleger, auch für Fondsinitiatoren ist diese Überliquidität eine Herausforderung. Sie müssen immer schneller neue Produkte auflegen, denn die Investoren stehen Schlange, um ihre Gelder unterzubringen. In Europa inklusive Deutschland finden sich aber kaum passende Anlagen, um die Nachfrage zu befriedigen.

Preise auf dem Heimatmarkt steigen

Ein Ausweg aus dem Dilemma könnte für Investoren sein, dass sie wieder über den deutschen und europäischen Tellerrand hinausblicken. Zur Diversifikation taugt Westeuropa ohnehin kaum noch, denn die europäischen Märkte sind so stark synchronisiert, dass Anleger sich in Frankfurt am Main fast das gleiche Risiko einkaufen wie in Madrid oder London – und auch die Preise gleichen sich an.

Diese Preisentwicklung bereitet vielen Investoren Sorgen. „In Europa fällt jeden Monat irgendwo eine Preisobergrenze“, sagt der Immobilienexperte, „vor allem in den urbanen Gebieten, wo es wenig Neubau, aber viel Nachfrage nach Wohnen und Gewerbe gibt.“ Diese Nachfrage dürfte bleiben – und die Preise sollten weiter steigen.

Für die Entwicklung der Renditen bei Immobilieninvestments lässt das wenig Gutes erahnen. Zwar gibt es Alternativen, ein großer Werttreiber ist etwa die Projektentwicklung. „Damit erhalten Investoren locker über fünf Prozent Rendite“, erklärt Beyerle, „doch viele Immobilienspezialfonds oder Kapitalverwaltungsgesellschaften haben aus Risikoscheu oder regulatorischen Gründen eine beschränkte Quote für Entwicklungen.“

Außerhalb Europas sehen Immobilienexperten aber noch gute Diversifikationsmöglichkeiten. „Deutsche Investoren sollten globaler werden“, betont Beyerle. Zwar sei die Angst vor dem Risiko in der Ferne noch immer groß, doch inzwischen würden sich Immobilienanleger und Fondsinitiatoren mit Risikomanagern sowie Gutachten absichern, so dass die Chancen der Globalisierung wieder in den Fokus rücken sollten. „Mehr Internationalität kann sogar zwingend sein, um keine regionalen Cluster zu riskieren“, sagt Beyerle.

Renditenaussichten in Übersee

Doch wo finden Anleger noch auskömmliche Renditen? Eine Chance ist Zentral- und Osteuropa, wo Investoren fündig werden können, wenn sie mehr als fünf Prozent Rendite suchen. Politische Risiken würden aber viele Investoren abschrecken, das gelte auch für Russland und die Türkei: Dort seien zwar noch höhere Renditen möglich, doch mit Blick auf die politische Lage seien Investments kaum durchsetzbar.

Die großen Rendite-Hebel sieht Beyerle ohnehin in Asien. „Vor allem auf dem chinesischen Festland, aber auch in Malaysia oder Australien.“ Zur Diversifikation können Investoren die USA und Kanada kaum ignorieren, und auch Lateinamerika ist interessant: Mexiko etwa biete gegenüber Frankfurt Überrenditen von 250 Basispunkten, sagt Beyerle und resümiert: „Das Universum für Investitionen in Immobilien sollte nicht nur zwischen Wuppertal-Süd und Paris-Nord liegen.“

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Weltkarte Real Estate Investments
Marcos J. Joos, Head of Real Estate Investment Management, Universal-Investment Foto: Alexander Habermehl Quelle: Universal-Investment

Das Problem bei der Internationalität von Immobilienanlagen: In fernen Märkten können deutsche Anleger kaum direkt investieren. Ihnen fehlen dort der Marktzugang und die lokale Expertise, schon die Sprache stellt oft ein unüberwindliches Hindernis dar. „Eine Lösung bietet das Prinzip der Immobilien-Master-KVG mit der Trennung von Fondsadministration und Asset Management“, sagt Marcos J. Joos, Head of Real Estate Investment Management bei Universal-Investment, „denn dieses offene System macht die Anbindung externer, lokaler Manager global problemlos möglich.“

So können Investoren über eine Immobilien-Master-KVG einen Immobilienfonds in Deutschland oder Luxemburg auflegen, der von Immobilienmanagern mit Spezialexpertise in bestimmten Ländern und/oder Asset-Klassen betreut wird. Bei der Managerauswahl und deren Anbindung bietet die Immobilien-Master-KVG Unterstützung, ebenso bei der Strukturierung des Fonds und den regulatorischen Anforderungen. Auf diese Weise ist Expertise immer dort, wo sie gebraucht wird.

Sinnvolle Arbeitsteilung zwischen KVG und Immobilienmanager

Neben höherer Transparenz und Flexibilität sind auch die aufsichtsrechtliche Zulässigkeit und eine Steuerung durch das Prinzip der Master-KVG gewährleistet. Investoren können außerhalb Deutschlands investieren, ohne dass dies auf die eigene Bilanz zu Buche geht. Und sie profitieren von einem modularen Leistungsangebot einer Master-KVG, das von der Auflage, Strukturierung und Administration bis zum Reporting reicht.

Auch globale Immobilienmanager und Fondsinitiatoren nutzen dieses Prinzip: Durch über die Immobilien-Master-KVG aufgelegte Fonds können sie deutsche Anleger mit einem ihnen bekannten Vehikel ansprechen, das den regulatorischen Vorgaben entspricht – ohne eine eigene KVG gründen zu müssen. Die Immobilien-Master-KVG übernimmt in diesem Modell alle administrativen Aufgaben, die Beratung und Strukturierung, während sich Immobilienmanager auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren.

Wie die Immobilien-Master-KVG die Internationalisierung für Investoren und globale Immobilienmanager erleichtert, erklärt Joos: „Besonders in asiatischen Märkten, wie vor allem China, stehen deutsche Investoren regulatorischen Herausforderungen gegenüber. Hinzu kommt, dass es sich oft um großvolumige Transaktionen handelt, die für einzelne Investoren kaum erwerbbar sind oder Risiken kumulieren. Als Immobilien-Master-KVG arbeiten wir mit lokalen Managern zusammen und können so auch über sogenannte Club-Deals erreichen, dass mehrere Investoren gemeinsam Immobilien für hunderte Millionen Euro erwerben können.“

Trend zu Internationalisierung und Diversifikation erkennbar

Die Master-KVG auch bei Immobilien nutzen immer mehr Investoren: Auf der Immobilienplattform von Universal-Investment hat sich das Volumen der Assets per Juni 2019 innerhalb von nur drei Jahren auf über 20 Milliarden Euro verdreifacht, insbesondere in Asien und Europa. Insgesamt hat Universal-Investment im Immobilienbereich bis heute gut 20 Investmentfonds, 20 Teilfonds und über 20 Segmente aufgelegt.

Dass Internationalität und Diversifikation in Nischenprodukte eine wachsende Rolle spielen, zeigt der Umstand, dass weltweit über 35 Asset Manager angebunden sind. „Immobilienanlagen sind ein viel stärkerer Bestandteil der Asset Allocation institutioneller Anleger geworden“, sagt Joos. Master-KVGs ermöglichen es, das Immobilienexposure mit spezifischer Immobilienexpertise global zu diversifizieren und Chancen zu nutzen. „Sie vervielfachen durch internationale, lokale Manager die Investitionsmöglichkeiten der Investoren.“

Oktober 2019 

Autor: Dr. Thomas Beyerle und Marcos J. Joos
Erscheinungsdatum: 17.01.2020