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Reporting für die Alternativen

Autoren: Carsten Steimer

Erscheinungsdatum: 17. Februar 2017

  • Institutionelle Investoren
  • Real Estate
  • Alternative Investments
  • Unternehmen
Für Alternatives müssen andere Berichtswelten gebaut werden als für Wertpapiere

Das Interesse institutioneller Investoren an alternativen Anlagen wächst. Mit dem Wachstum wurde deutlich, dass für die „Alternatives“ andere Berichtswelten gebaut werden müssen als für Wertpapiere. Seit einem halben Jahr erhalten deshalb Kunden von Universal-Investment, die in Private Equity oder Immobilien investiert sind, ein neues, umfassendes Reportingangebot.

Der Vormarsch der Alternatives sorgt bei Universal-Investment seit Jahren für eine positive Volumenentwicklung, vor allem bei Luxemburger Strukturen für Private Equity und Immobilien. Dabei zeigte sich, dass die Investoren dieser Asset-Klassen ein Reporting wünschen, das dem speziellen Charakter der Anlagen entspricht. Universal-Investment hat im engen Austausch mit den Investoren neue Reportingangebote entwickelt, die deren Wünsche berücksichtigen. Diese Reportings sind integraler Bestandteil einer Erweiterung des klassischen Kundenreportings für alle Investoren, die über die Plattform von Universal-Investment in Private Equity oder Immobilien investiert sind. Als nächster Schritt werden die Auswertungen auch sehr bald über das Kundenportal „PowerPortal“ abrufbar sein.

Private Equity: Performance-Messung mit IRR und Return Multiples

Private-Equity-Vehikel sind meist geschlossen, illiquide und weisen typischerweise Laufzeiten von zwölf bis 15 Jahren auf. Anleger investieren nicht gleich ihr gesamtes Kapital, sondern gehen Verpflichtungen ein, Geld über Kapitalabrufe während der Laufzeit anzulegen. Der Wert der Zielinvestments wird vom General Partner oft nur alle drei Monate ermittelt, die jeweils letzte Bewertung und die zwischenzeitlichen Kapitalflüsse ermöglichen aber die Bestimmung eines Fondswerts (Net
Asset Value). Dieser steigt im Zeitverlauf an, bis der Fonds voll investiert ist. Ab dann werden die Investments über Börsengänge oder Verkäufe zu Geld gemacht, das ausgeschüttet wird. Bei grafischer Darstellung weisen die kumulierten Kapitalflüsse aus Kapitalabrufen und Ausschüttungen zum Laufzeitende eines Vehikels idealtypisch eine J-Form (“J-Curve”) auf.

Bei Private Equity kann die Performance während der Laufzeit nicht unabhängig von Mittelbewegungen betrachtet werden, sondern ist aus der Investitionstheorie abgeleitet. Als Kennzahlen üblich sind der Interne Zinsfuß seit Auflage (Since Inception Internal Rate of Return, SI-IRR) und sogenannte Return Multiples wie Total Value To Paid-In (TVPI) und Distributed Value To Paid-In (DPI). Für den als „Realised Multiple“ bezeichneten DPI werden Ausschüttungen durch Kapitaleinzahlungen geteilt. Der TVPI wird ermittelt, indem man die Ausschüttungen plus Fondswert (NAV) durch die Kapitaleinzahlungen teilt. Bei dem als „Unrealised Multiple“ bekannten „Residual Value To Paid-In” (RVPI) werden die Ausschüttungen nicht berücksichtigt, nur der NAV wird durch die Kapitaleinzahlungen geteilt. Das UI-Reporting umfasst all diese Kennzahlen und orientiert sich damit an Best Practices wie den Global Investment Performance Presentation Standards (GIPS) sowie den Standards von Invest Europe und der Institutional Limited Partners Association (ILPA).

Kennzahlen im UI-Standardreporting für Private Equity:

  • Commitments und Kapitalabrufe / Rückzahlungen
  • J-Curve
  • Since Inception Internal Rate of Return (SI-IRR) und Return Multiples auf Zielinvestmentebene
  • BVI-Return des Master-/Dachfonds mit Performance-Beiträgen der Zielinvestments

Auf Kundenwunsch sind neben dem Standardangebot individuelle Auswertungen möglich. Die dafür erforderlichen Daten liegen der KVG aber in der Regel nicht vor, sie müssen vom General Partner, externen Serviceanbietern oder dem Investor selber geliefert werden. Sind Daten vorhanden, kann ein Private-Equity-Vehikel nach verschiedensten
Kriterien aufgeschlüsselt werden, vom Alter („Vintage“) über die Transaktionstypen, regionalen Verteilungen und Währungsexposures bis zu den einzelnen Beteiligungsklassen Private Equity, Infrastruktur und erneuerbare Energien.

Immobilien: Auswertung bis auf die Mietvertragsebene

Auch bei Immobilien stellt ein detailliertes Reporting große Anforderungen. Eine Aufschlüsselung nach Leerstand, Vermietung, Nutzungsarten, Mietverträgen und Mieteinheiten kann bei einem einzelnen Einkaufszentrum schon zu mehr als 300 Datensätzen führen.

Universal-Investment als Master-KVG beschafft für die Analysen die nötigen Gutachter- und Objektdaten und liefert auf deren Basis ein umfassendes, immobilienspezifisches Reporting für die Anlageausschusssitzung. Neben einem Fondsüberblick´mit allen Stammdaten sowie Investitionsschwerpunkt und Anlagestil, vorgesehenem Eigenkapital und den bisherigen Kapitalabrufen erhält der Investor eine detaillierte Vermögensübersicht. Für den Masterfonds wird eine BVI-Rendite angegeben, auch bei Immobilien gilt aber die SI-IRR als wichtigstes Performance-Maß. Diese und weitere Kennzahlen sind fester Bestandteil des Reportings, das zudem das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital, Kreditlaufzeiten und deren Verteilung auf Banken zeigt.

Weitere Bestandteile des UI-Reportings für Immobilien:

  • Regionale Verteilung nach Verkehrswerten
  • Verkehrswerte vs. Fondsvermögen und Kaufpreise
  • Verkehrswerte nach Größenklassen und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer
  • Regionale Verteilung der Vermietungsquoten nach Mietfläche
  • Regionale Verteilung Nettosollmieten vs. Vertragsmieten
  • Nutzungsarten nach Nettosollmieten
  • Restlaufzeiten Mietverträge nach Mietfläche

Die Auswertung reicht hinunter bis auf die Ebene der einzelnen Mietverträge, so dass für den Anleger zum Beispiel eine Darstellung der fünf Hauptmieter nach Vertragsmiete erstellt werden kann. Diese Beispiele zeigen: Bei Immobilien und Private Equity gibt viele spezifische Kennzahlen und Auswertungen, die von der Wertpapierwelt komplett abweichen. Mit seinem umfassenden Analyseangebot hilft das Reporting von Universal-Investment dabei, die Besonderheiten der Alternatives besser zu verstehen und ihre Chancen und Risiken zu managen.

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