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Das moderne Büro an der richtigen Stelle

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Autoren: Christian Wittke, Berenberg, Professor Dr. Tobias Just, IREBS Institut, Andreas Gessinger, Universal Investment

Erscheinungsdatum: 20. Juni 2022

  • Institutionelle Investoren
  • Institutional funds
Büro Blickpunkt Büroimmobilien Foto: Alvarez; Quelle: iStock.com

Handwerker hereinlassen, kein Anfahrtsweg und besonders konzentriertes Arbeiten – das Homeoffice hat verschiedene Vorteile, die viele in der Pandemie zu schätzen gelernt haben. Welche Auswirkungen moderne Arbeitswelten, Demografie und die Bürobeschäftigtenzahlen auf Büroimmobilien haben, untersuchte das IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg im Auftrag von Berenberg. Das Ergebnis: Büroimmobilien haben ganz klar Zukunft, aber längst nicht jede. Asset Manager, Investoren und Bestandshalter müssen sich daher anpassen.

Vor der Covid-19-Pandemie arbeiteten 4 Prozent der Beschäftigten ausschließlich oder überwiegend zu Hause, im Lockdown Anfang 2021 waren es 24 Prozent.1 So mancher sah daher schon das Ende des Büros gekommen. Eine von Berenberg in Auftrag gegebene Studie2 kommt allerdings zu einem anderen Ergebnis: „Das Büro bleibt in vielen Fällen unverzichtbar, als Ort der Zusammenkunft und um kreative Ideen zu entwickeln, denn Innovationen werden am häufigsten in Teamarbeit erzielt“, erklärt Studienautor Professor Dr. Tobias Just, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg.

1 Wirtschafts- und Sozialwissenschaftliches Institut (WSI), Februar 2021.
2 IREBS/Berenberg-Studie: Büroimmobilien nach Corona – eine Szenarienanalyse.


Professor Dr. Tobias JustProfessor Dr. Tobias Just, Inhaber Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft, IREBS Institut  /  Quelle: IREBS Institut

In der Studie untersuchten Just und sein Team die Aussichten für deutsche Büroimmobilien in der „Arbeitswelt 4.0“. Zur Basis gehörten Prognosen etwa zur Bevölkerungsentwicklung und zur Zahl der Bürobeschäftigten, zu den Auswirkungen der fortschreitenden Digitalisierung und zu Trends wie der in den vergangenen Jahrzehnten zu beobachtenden Reurbanisierung.

„Lage, Energieeffizienz und Flexibilität entscheiden“

Das persönliche Zusammenarbeiten und der effektive Austausch in einer auf Innovation und Kreativität ausgerichteten Wirtschaft können nicht vollständig durch digitale Infrastrukturen ersetzt werden, so die Studie. Der Flächenbedarf an Büroimmobilien insgesamt werde nicht zurückgehen, wenn es gelingt, für ausländische, qualifizierte Zuwandernde attraktiv zu bleiben und die Erwerbspersonenquote – so wie in den letzten Jahren – weiter zu erhöhen. „In der Nutzung von Büroflächen geht es zudem künftig stärker um das Ermöglichen von Kooperation und Kommunikation und weniger um das reine Abarbeiten von Aufträgen“, erläutert Just. Letzteres lasse sich auch ortsungebunden leisten. Büros würden künftig daher anders aussehen: „Die amerikanische Version des Großraumbüros dürfte, nicht zuletzt aus Hygienegründen, der Vergangenheit angehören“, erklärt Christian Wittke, Head of Relationship Management Real Estate von Berenberg. „Es gibt in Zukunft neben den Einzelarbeitsplätzen deutlich mehr Team- und Kollaborationsflächen – konzentrierte Alleinarbeit ist auch im Homeoffice möglich, sofern der Platz dafür durch den Arbeitnehmer vorgehalten wird.“

Laut Just kommt es bei Büroinvestitionen zukünftig auf drei Dinge an: Lage, energetische Effizienz und Flexibilität. Gefragt bleiben bei Nutzern und somit auch bei Investoren die Zentren oder Lagen mit einem gewissen Extra, also etwa guter ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten oder Zugang zu anderen städtischen Annehmlichkeiten; dazu könnte auch die medizinische Versorgung zählen. Für zentrumsferne Standorte werde es schwieriger werden, wenn die infrastrukturelle Anbindung fehlt. Auch das Thema Nachhaltigkeit werde wichtiger: „Das betrifft nicht nur den CO2-armen Betrieb, sondern auch die Erstellung der Immobilie und selbst deren Rückbau.“ Für die klassischen Büroflächen aus den 1980er- und 1990er-Jahren bedeutet das: aufrüsten oder untergehen. „Außerdem wird die Flexibilität von Büroflächen wichtiger. Denn die Pandemie hat gezeigt, dass Wirtschaft nicht perfekt planbar ist“, erklärt Just. „Die Unsicherheit bleibt hoch und daher gilt: Je schneller Flächen angepasst werden können, desto resilienter werden auch die Büronutzer – unabhängig von der Art einer künftigen Krise.“


Christian WittkeChristian Wittke, Head of Relationship Management Real Estate, Berenberg  /  Quelle: Berenberg

Berenberg Immobilienspezialfonds: Moderne Großstadtbüros

Aufgrund des fortbestehenden Potenzials von Büroflächen hat Berenberg einen neuen offenen Immobilienspezialfonds aufgelegt. Der BERENBERG Real Estate Deutschland investiert in zukunftsfähige Büroimmobilien in Deutschland – das Modern Office. Mit dem neuen Fonds will Berenberg die Erfolgsgeschichte seiner drei bestehenden offenen Immobilienspezialfonds fortschreiben. Alle Immobilienspezialfonds haben sich in der Pandemie bewährt und haben für 2021 zwischen 3,5 und 4,5 Prozent ausgeschüttet. Der neue Fonds konzentriert sich – anders als die in Büro-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien investierenden Metropolen Fonds – ausschließlich auf Büroimmobilien, und zwar deutschlandweit in den Metropolen und Großstädten. Hier sieht Berenberg aktuell das größte Potenzial, auch mit der Intention verbunden, ein regional diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen. Die Auswahl erfolgt nach strengen Kriterien. „Das Büro hat Zukunft, aber eben nur das moderne Büro an der richtigen Stelle“, bringt es Wittke auf den Punkt.

Berenberg Modern-Office-Fonds

Andreas Gessinger, Area Head Relationship Management Fund Initiators, Universal Investment  /  Foto: Alex Habermehl, Quelle: Universal Investment

Setzt auf zukunftsfeste Büroimmobilien:

Der Modern-Office-Fonds von Berenberg hat ein Zielvolumen von 750 Millionen Euro und strebt mit geplanten Investitionen in 15 bis 20 Objekte eine jährliche Ausschüttungsrendite von 3,25 bis 3,75 Prozent an (derartige Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung). Das Fondsmanagement investiert in Objekte in den Top-7-Büroimmobilien-Standorten und deren Metropolen sowie in ausgewählten Großstädten ab 100.000 Einwohnern. Der Fonds richtet sich an langfristig orientierte Institutionelle Anleger, die auf stabile laufende Ausschüttungen Wert legen. Er wurde, wie alle bisherigen Immobilienspezialfonds von Berenberg, gemeinsam mit Universal Investment als Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgelegt, wobei sich Universal Investment um Administration, Risiko- und Reporting-Services kümmert. „Wir berücksichtigen dabei die Anforderungen der jeweiligen Institutionellen Investorengruppen und machen den Fonds damit für diese Gruppen zugänglich“, sagt Andreas Gessinger, Area Head Relationship Management Fund Initiators bei Universal Investment.

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