Wie geht es dem weltweiten Immobilienmarkt heute?

universal spotlight: Herr Vespermann, vor über einem Jahr – in der vergangenen Jahresausgabe von universal spotlight – sprachen Sie darüber, wie sich der Immobilienmarkt durch die Covid-19-Pandemie verändert hat. Wie sieht es heute, ein Jahr später, auf dem Immobilienmarkt weltweit aus?

Axel Vespermann: Nach dem Pandemieschock haben sich die Immobilienmärkte deutlich erholt, sind allerdings noch immer beeinflusst durch die Pandemie. Wie stark, hängt vom jeweiligen Land und natürlich auch erheblich von der Nutzungsart ab. Hotels, Gastronomie und Non-Food-Einzelhandel waren und sind wesentlich stärker betroffen als Wohnen oder Nahversorgung. Gewinner der aktuellen Situation sind nach unserer Beobachtung ganz klar die einstigen Nischenmärkte wie Sozial- und Gesundheitsimmobilien, Micro- und Co-Living oder Logistik- und Datenzentren. Am spannendsten sind derzeit die Vermietungsmärkte im Bürosegment. Die Pandemie wirkt als Trendbeschleuniger. Büroflächen sind tatsächlich gerade wieder gefragt. Dabei verändert sich das Nutzerverhalten nun wie im Zeitraffer: mehr flexibles Arbeiten, weniger klassische Büroflächen, sondern individuellere Flächenzuschnitte, mehr Interaktion zwischen den Mitarbeitern auf geeigneten Flächen. Erholung gab es auch beim Transaktionsgeschehen: Das weltweite Transaktionsvolumen betrug im Jahr 2021 fast 250 Milliarden US-Dollar – das Doppelte des Vorjahres. Auch hierbei hat es Verschiebungen gegeben in Richtung Wohnen, Logistik, zum Teil Büro und der besagten früheren Nischen. Manche Transaktionen wurden zunächst aufgeschoben und nun nachgeholt. Zudem beobachten wir, dass Sicherheit und Stabilität bei Investoren wieder eine größere Rolle spielen. Das spricht auch für das gestiegene Interesse an Core-Lagen. Nordamerika steht ebenfalls verstärkt im Fokus, in erster Linie wegen der größeren wirtschaftlichen Dynamik. Und trotz des Brexits: London ist wieder begehrtester Büroinvestmentmarkt Europas. Das kann unter anderem daran liegen, dass dort, auf dem Höhepunkt der Pandemie, die Preisvolatilität höher war und sich jetzt Nachholeffekte bemerkbar machen.

Welche Auswirkungen sehen Sie für Preise und Mieten – und letztlich auch für die Ankaufsrenditen?

Über das Jahr gerechnet haben wir weltweit mehr als 150 Immobilientransaktionen begleitet. Dabei haben wir insgesamt stabile Preise gesehen, vor allem im Core-Segment. Auch bei den Bewertungen der von uns verwalteten Portfolios haben wir im Durchschnitt eine „schwarze Null“ gesehen, trotz Corona. Entscheidender für das Preisniveau ist nach wie vor der Mangel an Alternativen Assets (im Verhältnis zur Nachfrage) und die damit verbundene hohe Investorennachfrage – daran hat sich nichts geändert. Auch die Mieten haben sich insgesamt sehr robust gehalten, wobei es einige Ausnahmen wie Hotels oder Non-Food-Einzelhandel gibt. Stabile Preise und stabile Mieten spiegeln sich natürlich auch in stabilen Renditen wider, außer bei Hotels und Einzelhandel, wo die Renditen leicht gestiegen sind.

Was sind die wichtigsten Trends, die Sie und Ihre Kunden, die Institutionellen Investoren und Fondsinitiatoren, gerade besonders umtreiben?

Die Immobilien-Gesamtallokationen in den Portfolios der Anleger wachsen kontinuierlich. Viele Institutionelle Investoren geraten allerdings schon an regulatorische Höchstgrenzen. Einige wollen diese Grenzen im Schulterschluss mit ihren Gremien verschieben – getrieben von dem Wunsch, den Portfolioanteil an der Asset-Klasse Immobilien mit ihren relativ sicheren und stabilen Renditen weiter auszubauen. Ein weiterer Trend ist der Wunsch vieler Institutioneller Investoren nach einer stärkeren internationalen Diversifikation – beispielsweise in neuen Märkten wie Korea. Dabei sehen wir einen regelrechten Boom bei Joint-Venture-Strukturen, Beteiligungen oder indirekten Konstrukten wie REITs, in denen man schon mit kleinen Anlagesummen breit diversifizieren kann. Dahinter steckt eine regelrechte Umkehr in der Strategie gerade größerer Investoren, die früher ausschließlich auf Immobilien-Direktinvestments gesetzt haben.

Welche Neuigkeiten gibt es im Real-Estate-Bereich von Universal Investment?

Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind unsere Assets under Management um deutlich über drei Milliarden auf über 26 Milliarden Euro angestiegen. Im Zuge dessen haben wir unsere Teams deutlich verstärkt, dabei erfahrene Kräfte eingestellt und für unser neues Real-Estate-Traineeprogramm Nachwuchstalente gewinnen können. Wir suchen weiterhin intensiv. Aufgrund unserer Internationalisierungsstrategie wollen wir zudem Teams im Ausland aufbauen, unter anderem für Asien/Pazifik – pandemiebedingt hatten wir dies verschoben. Denn die Portfolios unserer Kunden werden immer internationaler. Diesem Trend folgen wir. Zugleich investieren wir viel Zeit und Geld in die Standardisierung und Digitalisierung unserer Prozesse und auch sehr stark in die Digitalisierung des Real-Estate-Bereichs. Der Druck zu Rationalisierung und Digitalisierung wird auch in unserem Bereich steigen, was voraussichtlich dazu führt, dass sich der Markt für Service- und Master-KVGs in den kommenden Jahren konsolidiert.